이 시간 동안 부동산 경매권 분석에 자주 등장하는 대항력과 고정점을 다룰 것이다.
. 학교와 직장이 집에서 가까우면 부모님과 편안하게 살 수 있지만, 반대로 거리가 멀면 가까운 곳에서 혼자 살아야 한다.
. 이런 경우 전월세나 월세로 부동산 계약을 하는데 그 부동산이 경매에 나오면 어떻게 될까요?? 네가 옳아. 집세 보증금과 월세를 잘 보관해야 하기 때문에 입주신고와 약속확정이 필요합니다.
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1. 반격
한자를 느슨하게 해석하면 누군가를 대적하는 힘을 의미합니다.
. 그럼 부동산에서 반대세력이 누구를 상대로 무엇을 의미하는지 알아보도록 하겠습니다.
. 법적으로 “임차인에게 임차권을 보여줄 수 있는 임차인의 권한”수단. 상대방 임차인은 임차 기간 동안 부동산에 거주할 권리를 가질 수 있습니다.
. 주인(집주인)의 무리한 요청은 무시할 수 있습니다.
, 임대기간 중에 집주인이 바뀌어도 계약기간 중에는 이사를 나가지 않아도 됩니다.
. 최근에는 임차인 보호법이 강화되어 과거와 달리 임차인의 권리가 다방면에서 더욱 보호되고 있습니다.
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부동산 경매의 대항력은 임대료 보호법에서 추구하는 대항력과 다릅니다.
. 임대차보호법에 따르면 입주신고를 한 임차인은 저항할 기회가 있다.
, 부동산 경매 “통상해지권 이전에 전입신고한 세입자”저항할 수 밖에 없다. 이 세입자 “나이 든 세입자”표현, 임차인이 배당금에서 보증금 전액을 받지 못한 경우, 낙찰자가 그 부분에 대한 책임을 집니다.
. 반대로 후입주 신고를 한 임차인은 표준 해지권을 가집니다.
“서브 테넌트”그리고 배당금으로 예치금을 받을 수도 있고 받지 못할 수도 있습니다.
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임차인이 대항력을 만드는 방법은 간단합니다.
. 입주하실 때 가까운 주민센터에 가셔서 이사신고를 하시면 됩니다.
. 세입자가 이사를 갔다(=인도)다음날 주민센터에 입주신고 0그 시점부터 임차인은 상계력을 가질 수 있습니다.
. 세입자가 입주하여 집주인에게 입주신고를 한 당일 (뿌리)모기지를 설정하면 임차인이 종속 임차인이 됩니다.
. 따라서 계약을 체결하기 전에 세입자는 해당 부동산의 모든 등록 문서를 주의 깊게 검토해야 합니다.
(뿌리)저당(=철회권)너무 많은 부동산과의 계약은 피하는 것이 좋습니다. 그리고 계약 조건에 “입주 후 하나일주일까지 숙소에서 (뿌리)저당권을 인출할 수 없다.” 등을 쓰면 좋다.
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2. 대항세력과 계명
투자자는 관심 부동산의 임차인이 경쟁력이 있는지 확인하고 투자를 계획해야 합니다.
. 예를 들어 노인 임차인이 있는 부동산을 가져가십시오.. 임차인 100% 돈을 받으면 입찰할 수 있습니다.
, 배당금을 받지 못한다면 입찰을 자제해야 합니다.
. 예치금의 일부만 지급할 경우 나머지 금액은 낙찰자가 부담해야 하므로 입찰금액에 유의하여 전략적으로 투자하시기 바랍니다.
. 예를 들어 주니어 예금자가 있는 부동산을 예로 들어 보겠습니다.
. 임차인 100% 배당받으면 입찰하는게 좋아요. 배당금을 받지 못하거나 부분 배당금만 받는 경우에는 쉽게 어려움을 겪겠지만 충분히 입찰할 수 있습니다.
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3. 확정일자
부동산 경매에서 낙찰자를 대적할 수 있는 힘을 대항력이라 하고 보증금의 반환을 배당금이라 한다.
. 상계력과 배당금은 다른 영역. 세입자가 보증금을 받을 수 있으려면 선불권이 있어야 합니다.
. 우선지급권은 단순히 임차인이 배당금을 받을 권리입니다.
, 정해진 날짜가 있어야 합니다.
. 확정일자 부여는 임대차계약을 수락하고 해당 부동산의 관할 주민센터에 신청하면 가능하다.
. 발급된 발효일은 임대 계약이 실제로 존재한다는 효력을 갖습니다.
, 경매에서는 기준일을 다른 권리일과 비교하여 질서 있게 배당금을 회수할 수 있도록 합니다.
. 담당 커뮤니티 센터 외에도 담당 등록 사무소 또는 법원에서 최종 임명을 할 수 있습니다.
, 전입신고와 임용확인을 동시에 하는 곳이 관할 민원실이다.
. 우선상환을 받기 위해서는 저항이 필수이므로 입주자는 입주 직후 본당에 가서 입주통지서와 임용확정서를 받아야 한다.
. 예를 들겠습니다. 2022년년도 5월 16직장에 등록하다 5월 17정해진 약속이 있다면, 반대세력 5월 17낮 0해당일부터 진행됩니다 5월 17요일과 시간(주민센터 운영시간 9도시~17도시)가질 것이다. 또 다른 예를 들어볼게요. 2022년년도 5월 16직장에 등록하다 6월 8일정해진 약속이 있다면, 반대세력 하나월 17낮 0해당일부터 진행됩니다 6월 8일좀 가질 것이다.